从今年开始快速消逝的房地产红利很有可能不见(房地产红利消失)
有很多微小的细节我们无法轻易察觉,但有些趋势实际上是显而易见的。
今天军军给大家分享一下我眼中今年迅速消失的房地产红利。很可能会在短时间内完全消失。
1、一手房分红已达上限
有一个特别明显的数字
很多人对房地产的第一印象就是10万亿元。这自然是一个巨大的市场。尤其是去年,当我们关闭了近12万亿元的市场时,我们都在想象这个空间是否会变得更大。
但根据我们的观察,一手房的规模已经达到天花板,未来将会萎缩。
首先也是最明显的一点是,一线城市已经明显进入现房市场。一手房的交易规模和交易金额明显不如二手房的规模。而且,随着土地供应萎缩,一线城市已经彻底进入存量房时代。不远处,一线城市已占中国房地产市场15%
而且我们也看到,南京等很多二线城市的二手房交易量也开始增加,未来会逐渐进入存量房时代。
当然,这个趋势不会那么明显。只要中国核心70个城市还处于城镇化进程中,这个数据就不会大幅下降。
但可以肯定的是,12万亿已经是极限了。未来几年将维持在8万亿到10万亿,然后开始慢慢下降进入存量房时代。
2、房企错峰拿地周期彻底平滑
房地产的整体格局不会改变,因为大周期依然存在,但房地产市场的小周期已经得到最大程度的平滑。
小周期的含义是楼市、货币供应量的各项政策。
房地产行业历来有旺季拿地的策略,即房地产市场好的时候卖房子,房地产市场不好的时候买地。过去,房地产市场小周期的节奏一直维持在2年左右,基本持续两年。随着新政策的出台,这个周期恰好就是房地产企业开发项目的周期。这样的节奏可以保证开发商用一年以上拿地、一年以上卖房。
因此总体而言,我们继续以更好的成本获取土地,并最终保持良好的利润。
但从今年的节奏来看,毫无疑问,房企的小周期已经被压缩到了最低限度。现在的政策周期,无论是两年周期还是一年周期,都是不可控的。基本上每半年就会有一次小调整,这种策略也杜绝了房企在高峰期拿地的机会。
这种红利在当前的楼市中已经消失得最为彻底。
当然,从辩证的角度来看,这种红利的消失实际上伴随着另一种红利,那就是并购。虽然土地市场没有错峰收购,但企业经营状况却出现了错峰收购。此外,企业并购也曾涉及土地收购。从某种程度上来说,这也是买错了地方。
3、强势品牌崛起的可能性越来越小。
本来我想称之为异类。这是这个行业发生的小概率事件,但却彻底改变了一家公司的命运。
最典型的应该是金茂。
通过北京、上海两个项目的成功运营,首先,方兴集团重点成功拓展原本被边缘化的房地产领域,公司名称也更名为金茂。去年以来,金茂绿色科技模式不断发展。
这是一起典型的基于小概率事件的反击案例。
同样的小概率事件也发生在链家身上
虽然去年采取了非常残酷的扩张方式,但凭借楼市的契机,迅速确立了品牌地位。从默默无闻到绝对的国家领导,连氏的崛起也是一个小概率事件。
但目前这个时间点,我觉得这种可能性已经越来越小了。整个房地产行业已经规划得非常严格,基本杜绝了异常的可能,所以一定程度上缺乏惊喜。生产量
房地产自由无序开发的阶段已经彻底过去。未来,各个环节都会进入另一种经济管理模式,行业整体趋于稳定,逆袭例子的可能性开始减少。
也就是说,未来房地产行业强势崛起的案例会越来越少。
4、一线城市产品创新能力消失
这可能有点争议,但我想和大家分享我的想法。
从产品角度看,未来一线城市的房地产开发肯定会走香港的路,公寓越来越小。我不知道鸽笼产品是否会出现,但90平米、1000平方英尺的豪宅肯定会出现。这是一个趋势。
另一个趋势是,在土地出让阶段,产品规划的雏形已经基本完成。
由于土地稀缺,未来出售的每一块土地都将经过严格规划,各种要求,包括面积比例、限高、精装修标准等因素,都会被明确标注。
因此,在这两个维度上,在一些小范围的土地上,产品开发的各种退路几乎被堵死,设计工作变得传统而单一。
当然,这并不意味着产品创新消失。我认为创新红利会体现在各类土地持有上。显然,对于政府来说,他们希望看到开发商在土地持有上投入时间和精力,因此现阶段他们肯定会欢迎项目创新。
当然,如何解决创新与收益的关系也是一个需要解决的问题。
5、营销环节创造的溢价红利日益萎缩。
营销环节能否创造利润?显然这一直是可能的。
例如,找到正确的市场切入点、错开开业时间、最大化客户数量等。
例如控制每次开仓、每次开仓、每次平仓取出的单位数量
再比如楼盘的入市节奏,相互覆盖,相互抬高价格。
在过去的交易者眼中,这些策略很容易掌握,并且深谙现场的各种心理操作。不过,这个空间的消失也是非常明显的。
我一直认为营销团队目前的情况是自下而上的变化。
首先,毫无疑问,未来将越来越避免不透明的营销方式。例如,目前没有开放时间和开放数量的选项。一价清的策略也让营销变得简单,同样的营销定价策略也变得非常明显。
另一方面,未来营销中的分销模式也将彻底改变。利润空间首先会被压缩,很明显项目会越来越少。
之前和朋友聊天说,在一线城市,最难的就是中介。许多办事处正在关闭,大量裁员。而且,不少中介机构也纷纷转向一线周边项目。
楼市的挤压效应还体现在营销过程中。越来越多的房地产开发商走出去,一线城市的人才竞争空前激烈。
许多房地产营销人员对我说的最常见的话是:我突然意识到旧的套路不再适用。
房地产营销人员还需要在市场彻底改变之前适应当前的环境。
以上是我对当前楼市可能慢慢消失的五大红利的观察。随着行业的变化,我们过去认为的行业效益会慢慢被压平,直到不再可见。周期可能不同,它们发生的截止点也可能不同。也许时代不同,但趋势无法改变。
当然,随着五大红利的消失,楼市也会出现新的五大红利。如果大家有兴趣的话,稍后卢军会跟大家分享的。
事实上,这个行业就是这样。这些变化本身就远远超出了我们的想象。无非就是我们是否愿意彼此诚实。
当面临消失的红利时,有些人会拼命抓住尾巴,希望它稍后消失,而另一些人则会选择转身离开,在变化完全发生之前发现黄金的蓝海。
当然,这没有什么对错之分。祝愿大家在这个行业依然能够过得很好。
ps:最近行业的变化给您的工作和生活带来了怎样的变化?您可以在留言区互动分享。
以上是正文。卢军本名卢军,卢军喜欢谈论房地产概念。你明白吗?
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